Expropriation d’un immeuble insalubre : pas d’indemnités garanties au propriétaire
Les pouvoirs publics dépossèdent, dans des conditions spécifiques, les propriétaires d’immeubles insalubres, inhabitables ou déclarés dangereux.
Selon la Cour de cassation, l’indemnisation se limite en effet à la valeur du terrain nu, diminuée du coût de la démolition. Cela peut potentiellement conduire à une expropriation sans aucune indemnité.
Dans une affaire jugée récemment, une commune a appliqué cette méthode de calcul pour soutenir que le coût de la démolition excédait la valeur du terrain, justifiant ainsi une expropriation sans indemnités pour le propriétaire.
Toutefois, l’exproprié a souligné que la réhabilitation était toujours une possibilité et que la décision de démolition dépendait de la collectivité expropriante. Par conséquent, il a plaidé en faveur d’une évaluation du bien en fonction de sa valeur vénale.
Cet argument a été rejeté par la Cour : « L’indemnisation est la valeur du terrain nu diminuée du coût de la démolition. Même si la Constitution impose une “juste et préalable indemnité” en cas d’expropriation, il n’est pas exclu que cette méthode, appliquée à un immeuble insalubre, entraîne une privation de propriété pour une somme symbolique, voire nulle. »
Une somme symbolique, voire nulle
Le propriétaire d’un immeuble insalubre ne peut donc pas s’attendre à le vendre à la collectivité locale pour un prix avantageux.
Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un terrain destiné à la construction, les collectivités expropriantes utilisent la méthode de la “récupération foncière”.
Cette méthode implique de considérer le prix de revente escompté et d’en déduire toutes les dépenses à engager entre-temps (travaux, frais financiers, honoraires, marges des intervenants).
Cependant, lorsque l’immeuble est insalubre, la justice exclut l’application de ce calcul et refuse que l’exproprié reçoive le prix du terrain revendu à bâtir, déduction faite des divers frais et coûts de viabilisation.
Les juges réservent ainsi la plus-value à la collectivité ou à l’aménageur, et non au propriétaire privé de son bien.
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