Les pouvoirs publics dépossèdent, dans des conditions spécifiques, les propriétaires d’immeubles insalubres, inhabitables ou déclarés dangereux.

Selon la Cour de cassation, l’indemnisation se limite en effet à la valeur du terrain nu, diminuée du coût de la démolition. Cela peut potentiellement conduire à une expropriation sans aucune indemnité.

Dans une affaire jugée récemment, une commune a appliqué cette méthode de calcul pour soutenir que le coût de la démolition excédait la valeur du terrain, justifiant ainsi une expropriation sans indemnités pour le propriétaire.

Toutefois, l’exproprié a souligné que la réhabilitation était toujours une possibilité et que la décision de démolition dépendait de la collectivité expropriante. Par conséquent, il a plaidé en faveur d’une évaluation du bien en fonction de sa valeur vénale.

Cet argument a été rejeté par la Cour : « L’indemnisation est la valeur du terrain nu diminuée du coût de la démolition. Même si la Constitution impose une « juste et préalable indemnité » en cas d’expropriation, il n’est pas exclu que cette méthode, appliquée à un immeuble insalubre, entraîne une privation de propriété pour une somme symbolique, voire nulle. »

Une somme symbolique, voire nulle

Le propriétaire d’un immeuble insalubre ne peut donc pas s’attendre à le vendre à la collectivité locale pour un prix avantageux.

Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un terrain destiné à la construction, les collectivités expropriantes utilisent la méthode de la « récupération foncière ».

Cette méthode implique de considérer le prix de revente escompté et d’en déduire toutes les dépenses à engager entre-temps (travaux, frais financiers, honoraires, marges des intervenants).

Cependant, lorsque l’immeuble est insalubre, la justice exclut l’application de ce calcul et refuse que l’exproprié reçoive le prix du terrain revendu à bâtir, déduction faite des divers frais et coûts de viabilisation.

Les juges réservent ainsi la plus-value à la collectivité ou à l’aménageur, et non au propriétaire privé de son bien.

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